Yeni metro hattı projeleri yatırımcıların ilgisini
çekerken Çekmeköy’de gayrimenkul fiyatları da yükseldi. EVA Gayrimenkul Değerleme’ye göre, gayrimenkulde ilgi odağı olan Çekmeköy’de
konutlar 700 bin – 4 milyon TL, kiralar 2-10 bin TL aralığında değişirken, en
çok ilgi çeken mahalleler ise Alemdağ, Taşdelen ve çevre mahalleleri.
Eva Gayrimenkul Lisanslı Değerleme Uzmanı Rıdvan Doğan,Çekmeköy
genelinde ortalama 2-3 bin satılık sıfır
ve 2. el konut bulunduğunu belirterek, “Çekmeköy’de satış hızı yaklaşık 0-3 ay. Bu veriler ışığında aylık bin, yıllık ise ortalama 10 bin konut satışa sunuluyor. Yaklaşık
1 yıl önceye kıyasla değerlerde %100 oranında ve üzerinde artış söz konusu. Bu
durumu fırsat bilip gerçekçi olmayan değerler ile ilana çıkan dairelerin satış
süreçleri çok uzun sürmektedir. Piyasa değerine yakın değerler ile çıkan
ilanların kiralama ve satış süreleri ise ortalama 1 ay civarındadır. 1+1 dairelerin fiyatları konum, proje, site
özelliklerine göre satılık 700 bin TL
ile 4 milyon TL, kiralar ise 2 bin –10
bin TL aralığında değişiyor. Marka ve site içi dairelerin ortalama satış
değerleri 1 milyon TL, kiralık
değerleri ise 4 bin TL civarında.”
dedi.
3+1 dairelerin satış değerleri 1 milyon -15 milyon TL
aralığında
2+1
dairelerin konum, proje, site özelliklerine göre satış değerlerinin 800 bin ile
8 milyon TL, kiralık dairelerin ise 4 bin – 15 bin TL aralığında değiştiğini de
sözlerine ekleyen Doğan, “Marka ve site içi dairelerin ortalama satış değerleri
2 milyon TL, kira bedelleri ise 6 bin TL aralığında. 3+1 dairelerin konum,
proje, site özelliklerine göre ise satış değerleri 1 milyon-15 milyon TL,
kiralık daireler 4 bin-35 bin TL aralığında değişiyor. Marka ve site içi
dairelerde ise ortalama satış değerleri 2 milyon 500 bin TL, kiralık 7 bin TL olarak
değişiyor.
Taşdelen
– Alemdağ Bölge Mahallelerinde satış oranı %30-40
Merkez Mahallesi ve
çevre mahallelerde arsa arzı azalırken, sıfır ve markalı konut inşaatının birçoğu
Alemdağ –Taşdelen Bölge mahallelerinde yer alıyor. Merkez İmar Planları’nın 2020
yılı sonunda durdurma ve iptal kararları yeni konut arzının durması oranlarını
etkilerken, 2022 yılı başında yeni plan ile yeni inşaatların başladığı ancak
piyasaya arzların henüz başlamadığını gözlemliyoruz. Çekmeköy’ü 2 ayrı kısımda incelediğimizde,
Merkez ve çevre mahallelerde sıfır konut satışı %10 civarı iken, Taşdelen – Alemdağ Bölge Mahallelerinde bu oran %30-40’a çıkıyor. İlçe ortalaması
yaklaşık %20-30 seviyelerinde olup
gelecek yıl Merkez Mahallesi ve çevresindeki yeni arz ile oranında artacağı
öngörülmekte.
Çekmeköy’de
fiyatlardaki aralığın geniş olmasının nedeni ise; ara sokaklarda yer alan
standart apartman daireleri, standart site özelliği bulunan binalarda yer alan
daireler ve lüks, sosyal donatı alanları fazla, tercih edilirliği şerefiyesi
yüksek sitelerde yer alan dairelerin kıyaslanmasından kaynaklanıyor.
En
önemli kriterler ulaşım ve yeni inşa edilmesi
Satış
ilanlarında daha çok hangi kriterler ise; ulaşım, Metro istasyonlarına
yakınlık, yeni inşa edilmiş olması, masraf gerektirmemesi varsa site
içerisindeki imkanlar oluyor. Ayrıca yasal sorunlarının bulunmaması, krediye
uygun olması, iskanlı olması ilanlarda özellikle belirtiliyor.
Merkez ve Çevre Mahallelerinde konut arzı düşük
Çekmeköy’ün gelişim
merkezi halihazırda Alemdağ ve Çevre mahallelerine kaymış durumda olup yeni
konut arzının %50’den fazlası bu
mahallelerden sağlanmaktadır. İlçenin 2. sırada yapılaşmanın yoğun olduğu bölge
Taşdelen ve Çevre Mahalleleri olup Merkez ve Çevre Mahalleleri konut arzı
düşük. Merkez Mahallesi konut arzının düşük olmasının temel nedeni son dönem
iptal edilen imar planları. Şubat 2022 yılında onaylanan Merkez Planına
istinaden ruhsatlar düzenlenmeye başlanmış, yeni inşaatlar temel ve kaba inşaat
seviyesinde olup, gelecek yılda konut arzının yükseleceği öngörülmekte.
Taşdelen ve Çevre Mahalleleri öncü durumda
Marka projelerin
inşaatında Taşdelen ve Çevre Mahalleleri öncü durumda olurken, bu bölgede
halihazırda DAP Ormanköy, Emlak Konut Çınarköy projeleri devam ediyor. Bununla
birlikte bölgede yerel müteahhit firmaların nitelikli konut üretimleri ve
apartman tarzı konut inşaatları da devam ediyor. Konut alırken, bölgede
fiyatların iyi analiz edilmesi, geçmiş dönem satışlar ve artış oranının öğrenilebilmesi
önemli. Ayrıca 2. el konutlar için iskan belgesi edinilmiş olması, site/bina
doluluk oranının yüksek olmasına dikkate edilmeli. BDDK’nın son yayınlamış
olduğu tebliğe göre enerji kimlik belgesi bulunan binalarda ayrıcalıklı duruma
geldi. Özellikle A ve B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip olup olmadığı
sorgulanmalı.