Kiler Ailesi, Grup şirketlerinin ihtiyaç duyduğu gayrimenkul geliştirme ve inşaat işlerinin yönetimi ile başladığı inşaat faaliyetlerinde, özellikle perakende işinin en önemli unsurlarından olan mağaza ağı geliştirilmesi ve hizmete açılması sırasında Türkiye çapında doğru lokasyonların tespiti, arsa ve mülk satın alınması, mağaza kiralanması, projelendirilmesi, dekorasyonlarının yapımı ve ruhsat işlemlerinin yönetilmesi gibi kilit konularda geniş deneyim kazanmıştır. Biskon Yapı’nın kurulması ile inşaat faaliyetleri grup içi ihtiyaçların karşılanmasının ötesine geçerek dışına çıkmış ve profesyonel inşaat faaliyetine dönüşmüştür.
Bugüne kadar Türkiye genelinde 170’den fazla mağazanın 150.000 metrekare inşaatının kaba ince, elektrik, mekanik, ısıtma, aydınlatma, dekorasyon ve altyapı işlerini eksiksiz olarak tamamlamış ve mağazaları hizmete hazır hale getirmiştir.
Kiler Grubu süpermarket mağazalarının inşaat ve tadilatlarından elde ettiği deneyimle perakendecilerin kiralık ticari gayrimenkullerde aradıkları özellikler ve ihtiyaçlar konusunda önemli bir deneyim kazanmış ve bu deneyimle çarşı ve alışveriş merkezlerinin yatırımlarına başlamıştır.
Bunun yanında farklı lokasyonlarda farklı gelir gruplarına hitab eden konut projeleri de geliştirilmiştir. Gayrimenkul yatırım ve geliştirme alanında ulaştığı en son noktayı temsil eden, mimari ve mühendislik alanında birçok ilkleri ve “en”leri barındıran Türkiye’nin ve Batı Avrupa’nın en yüksek (261m), en iddialı ve en seçkin projesi olan İstanbul Sapphire Rezidans ve AVM inşaatını tamamlayarak gayrimenkul geliştirme alanındaki başarısını da kanıtlamıştır.
Gayrimenkul geliştirme ve inşaat işlerinin başlangıcı 1994 yılına dayanmaktadır ve aşağıdaki şekilde gelişim göstermiştir.
→ 1994 yılında İstanbul çapında mağaza tefrişleri yapılmaya başlandı. Bugüne kadar büyüklükleri 1.000 ila 4.000 m² arasında değişen Türkiye çapında 175 adet mağazanın proje yönetimi gerçekleştirildi.
→ 1997 yılında Şirinevler de toplam 12.100 m² inşaat alanına sahip mağaza ve iş merkezi inşaatı tamamlandı.
→ 1997 yılında Avcılarda 2.000 m² toplam inşaat alanına sahip konut binası inşa edildi.
→ 1998 yılında ilk bina inşaatı Güngören de yapıldı. 7.000 m² ‘lik arsa üzerinde 35.000 m² inşaat alanı sahip olan yapı; depo, mağaza, yönetim ofisleri ve okul binası olarak inşa edildi.
→ 2001 yılının Ağustos ayında Bağcılar Ateştuğla’da 7.500 m² arsa üzerinde 13.000 m² bina inşa edildi.
→ 2001 yılında Beylikdüzü bölgesinde 30 daireli konut inşaatı yapıldı.
→ 2002 yılında Başakşehir’de 6.000 m² arsa üzerinde toplam 5.000 m² büyüklüğünde mağaza inşa edildi.
→ 2002 yılında Florya’da 2 blok 4 daireden oluşan ve 5.500 m² inşaat alanına sahip konut alanı inşa edildi.
→ 2004 yılında Esenkentte 2 bloktan oluşan Kardelen Evler Sitesi ve 9.000 m² iş merkezi toplamda 7.000 m² arazi üzerinde 31.000 m² inşaat alanı olarak hayata geçirilmiştir.
→ Temmuz 2005 yılında inşaatına başlanan Kiler Lojistik Merkezi 3 yılın sonunda işlevsel olarak hizmete girmiştir. 83.560 m² büyüklüğünde bir alanda lojistik ve depolama hizmeti sunmaktadır.
→ 2006 yılında inşaatına başlanan Türkiye’nin en prestijli gayrimenkul projelerinden biri olan İstanbul Sapphire 165.139 m² inşaat alanına sahiptir ve 261 metre yüksekliğiyle Türkiye’nin ve Batı Avrupa’nın en yüksek binası olma özelliğini taşımaktadır.
→ 2007 yılının Temmuz ayında temeli atılan Hikmet Kiler Fen Lisesi 2008 yılının Ağustos ayında açılmıştır.15.000 m² alan üzerinde inşa edilmiştir. Eğitim öğretim binası ve pansiyon binasından olmak üzere iki binadan oluşmaktadır.
→ 2008 yılında yapımına başlanan Çınar Evler Sitesi 9 ve 10 katlı 5 bloktan meydana gelmektedir. Toplam 11.000 m² alan üzerinde kurulan Çınar Evlerde 40,000 m² inşaat alanı bulunmaktadır.
Kiler Grubunun inşaat faaliyetleri 1994 yılında başlamış olmasına rağmen bu faaliyetler 2000 yılına kadar perakende şirketinin bünyesinde yürütülmüş olup, 2000 yılında inşaat faaliyetleri şu anki unvanı KLR İnşaat Ticaret Limited Şirketi (“KLR İnşaat”) olan tek bir şirket bünyesinde toplanmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının başlangıcını oluşturan Şirket ise,“Kiler İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.” unvanı ile kurularak 01.09.2005 tarihinde 563609-51191 sicil numarası ile İstanbul Ticaret Sicili Memurluğu nezdinde tescil edilmiştir ve bu tescil 06.09.2005 tarihinde ve 6383 sayılı TTSG ‘de ilan edilmiştir. Akabinde, Şirket unvanı 2006 yılında önce “Biskon İnşaat A.Ş.” ve daha sonra da “Biskon Yapı A.Ş.” olarak değişmiştir. Şirket, SPKn hükümlerine göre ve SPK’nun 08.02.2008 tarih ve 4/174 sayılı kararı ile GYO’ya dönüşmüş ve unvanı Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” olarak değişmiştir.
Şirketin kayıtlı sermaye tavanı 1.400.000.000 TL olup çıkarılmış sermayesi 124.000.000 TL’dir.
Şirket’in faaliyet konusu, esas sözleşmesinin “Şirketin Amacı ve Faaliyet Konusu” başlıklı 5. maddesinde belirtilmiş olup, aşağıda yer almaktadır.
Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak kurulmuş halka açık anonim ortaklıktır.
Kiler GYO, doğru arazilerin tespiti ve alımı, en iyi kullanım analizleri ile tercih edilen yaşam alanlarının tasarlanması, proje finansmanı, imar, ruhsat ve iskan izinlerinin temini, yapım süreçlerinin denetimi, satış, pazarlama ve kiralama faaliyetlerinin yönetimi dâhil olmak üzere farklı gayrimenkul sınıflarının yatırım ve geliştirme süreçlerinin tüm aşamalarında engin tecrübesiyle başarılı projelere ve sonuçlara ulaşmaktadır. Şirket, geliştirme hizmetlerinin yanı sıra, projelerin hayata geçmesiyle birlikte son kullanıcılara yönelik mülk yönetimi ve portföy yönetimi hizmetleriyle gayrimenkullerindeki ziyaretçi trafiğini, doluluk oranlarını ve satış ile kira gelirlerinin azami düzeye çıkarılmasını yönetmektedir.
Arsa Geliştirme
Arsa satın alınmasının yanı sıra, kat karşılığı yada hasılat paylaşımı modelleri kullanılarak projeler geliştirilmesinde de Kiler GYO tercih edilen bir şirket olmuştur.
Proje Geliştirme
Şirket fizibilite ve raporlara dayalı olarak ve gerekli görülen analizler ve değerlendirmeler ışığında her bir yatırım fırsatını detaylı incelemektedir ve yapılacak tüm yeni yatırımlar Yatırım Komitesi’nin onayına ve Yönetim Kurulu’nun kararına tabidir.
Tasarım
Şirket, gayrimenkul projelerinin tasarımını dünya standartlarında mimari konseptler ve tasarımcılar kullanarak gerçekleştirmektedir. Geliştirme projelerinin tasarım sürecinin yönetimi ve denetimi şirket tarafından uluslararası tanınırlıkta danışmanlar ile işbirliği içinde yürütülmektedir. Şirket, genel olarak, şematik tasarım ve geliştirme tasarımları dahil olmak üzere tasarım dokümantasyonunu hazırlamaları için önde gelen uluslararası tasarım ve mimarlık firmalarını görevlendirmektedir. Detay ve uygulama projeleri için ise, yerel planlama tasarım ve yapım kuralları hakkında bilgi ve deneyim sahibi olan firmalar tercih edilmektedir. Depreme hazırlıkla ilgili olarak alınması gereken teknik tedbirlere ilişkin olarak mühendislerin tavsiyeleri göz önünde bulundurulmakta ve arazinin altındaki zemin ve sismik koşullar üzerinde bağımsız değerlendirme amaçlı arazi araştırması yapması için deneyimli mühendislik şirketiyle çalışmaktadır.
Planlama ve Ruhsat Süreci
Gayrimenkul geliştirmenin sürecinin önemli bir adımı olan izin ve ruhsat başvuru ve onay süreçleri ile mevzuatları hakkında uzun yıllara dayalı kapsamlı bilgi ve deneyim elde edilmiştir. Tüm projelerin imar, ruhsat ve iskan süreçleri genellikle şirket tarafından yönetilmekte ve denetlenmektedir.
Finansman
Şirket, gayrimenkul yatırım ve geliştirme projelerinin finansmanını dağıtılmamış karlar, kısa ve uzun vadeli banka kredileri ve proje finansmanı ve konut projelerinde konut birimlerinin ön satış ve satış gelirleri kombinasyonuyla sağlamaktadır. Kullanmış olduğu banka finansmanının miktarı ve türü proje bazında banka finansmanının mevcudiyetine ve nispi maliyetine, projenin türüne ve kapsamına, tahmini inşaat süresine ve tahmini geliştirme maliyetine bağlı olarak farklılık göstermektedir.
Ticari projelerde hem arsa alımı hem de proje geliştirme ve inşaat için finansman sağlamak üzere proje finansmanı kullanılmaktadır. Alışveriş merkezi, ofis, otel yada lojistik projeleri için gerekli finansman bankalardan alınan borçlardan veya mevcut nakit kaynaklardan sağlanmaktadır. Şirket kullandığı kredileri portföyündeki diğer gayrimenkul projelerinden elde edilen gelirle geri ödemektedir.
Konut projelerinde genellikle başlangıçtaki arsa alımı ve geliştirme projesinin ilk aşamaları teminatlı banka borçlarından ve dağıtılmamış karlardan karşılanmaktadır. Ancak Türkiye’deki gayrimenkul geliştirme şirketleri arasında alışılageldiği üzere şirket proje inşaatını finanse etmek için genellikle konut birimlerinin ön satışını gerçekleştirmekte ve bu ön satış sözleşmelerinden elde edilen fonları kullanmaktadır.
Şirket’in yapmış olduğu proje finansmanı sözleşmeleri ilk kredi geri ödemeleri başlamadan önce bir veya iki yıllık bir geri ödemesiz dönem imkânı vermektedir; bu da Şirket’e projeyi tamamlamak ve faaliyete geçirmek üzere gereken zamanı sağlamaktadır. Proje kredileri genelde beş veya on yıllık bir süreye yayılmaktadır.
İnşaat Projesi Yönetimi
En iyi kullanım analizlerinin sonucunda proje konseptinin, içeriğinin ve ölçeklerinin belirlenmesi ve mimari projelerin ve programın ardından tasarım ve yapım süreci içerisindeki mimarlar, danışmanlar, mühendislik büroları, inşaat şirketleri, yapı denetim firmaları vb. arasındaki koordinasyonun sağlanması ve projelerin zamanında, bütçesinde ve arzulanan kalitede tamamlanmasının yönetimidir.
Yapım ve inşaat işleri, Kiler Grubu’na dahil Biskon İnşaat’ın da katıldığı ihaleler sonucunda tercih edilen müteahhitler yada proje yönetim firmalarından alınan hizmetler aracılığı ile yürütülmekte ve yönetilmektedir.
Kiralama ve Satış
Süpermarketler, yapı marketler ve elektronik mağaza zincirleri dahil ana kiracıların belirlenmesine ve muhafaza edilmesine öncelik verilerek daha küçük perakende birimleri ve yemek birimlerinin kiracıları ile anlaşmalar imzalanmaktadır. Kiralama departmanı, kiracı arzını değerlendirmek ve alan, mimari tasarım, dekor ve diğer Şartlarla ilgili olarak araştırma yapmak üzere, genellikle alışveriş merkezinin yatırımına başlanmadan önce ana kiracılarla görüşmelere başlanarak niyet mektupları alınmaktadır. Potansiyel kiracılardan alınan geribildirimlere dayalı olarak yerleşim planında ve mimari tasarımda revizyonlar yapılmaktadır. Genellikle alışveriş merkezinin açılış gününden önce kiracıların büyük çoğunluğu ile anlaşmalar imzalanmış olmaktadır.
Konut projelerinin satışı için Türkiye’nin tanınmış danışmanlık firmalarından hizmet alınmakta ve satış faaliyetlerinin kontrolünü kendi yöneticileri vasıtasıyla da kontrol etmektedir.
Satış Sonrası Hizmetler
Türkiye’deki konut müşterileri satın aldıkları konutlarda kaliteli bir yaşam standardına kavuşmak isterken, evlerini önemli bir yatırım aracı olarak görmektedirler. Konut satın alanlar, memnun kaldığı bir gayrimenkul şirketinin ileride yapacağı yeni projelerden de daire almayı tercih edebilmekte ya da yakın çevresine memnun kaldığı şirketin projelerini tavsiye edebilmektedir. Kiler GYO bu bilinçle müşteri memnuniyetini en ön planda tutarak müşterileriyle uzun süreli ve güvene dayalı ilişkiler kurmaktadır. Ticari gayrimenkullerin son kullanıcıları satış sonrası kaliteli hizmetler ile ürettiği konutları sattıktan sonra her adımda müşterilerinin yardımına koşmakta ve hayatını kolaylaştırmaktadır.
Mülk Yönetim Hizmetleri
Alışveriş merkezleri, konut veya diğer gayrimenkul projeleri için doğrudan mülk yönetim hizmetleri sunulmamaktadır. Ancak yönetim hizmetlerini sunmak üzere iştirak şirketler veya danışman taşeron şirketler görevlendirilmektedir. Yönetim hizmetleri şirketinin sorumlulukları arasında genellikle ortak kullanım alanlarının temizlenmesi, bakımı, emniyeti ve çevre düzenlemesi, çöp toplama, yeni kiralamalar ve kiracılardan aylık kiraların tahsili yer almaktadır.
Portföy yönetimi
Kiler GYO, sosyal yaşam tarzlarına ve halkın beklentilere uygun, karma kullanım amaçlı alışveriş ve eğlence merkezlerinin ve konut projelerinin yanı sıra, mevcut deneyimi ve ilişkileri yardımıyla destekleyebileceği ve iyi ulaşım bağlantıları olan, talebin yüksek olacağını öngördüğü, avantajlı konumlarda bulunan ve cazip yatırım getirisi sunan bölge ve lokasyonlarda ofisler, oteller, lojistik ve depolar ile diğer potansiyel proje türlerini de geliştirmeyi planlamaktadır.