Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı tahliye davası nasıl açılır? Kiracı tahliye davası hangi durumlarda açılır? Tüm soruları teker teker yanıtlayalım. 

Kiracı tahliye davası nasıl açılır sorusuna yanıt vermeden önce kira sözleşmesi nedir sorusuna yanıt verelim.

Yeni Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi şöyle tanımlanıyor, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Belirli kira sözleşmesinde sure dolduğunda herhangi bir bildirim yapılmazsa dahi kira sözleşmesi sona erer. Belirli kira sözleşmesinde ise sure adından da alnaşılacağı gibi belirsizdir. 

Kira sözleşmesi ile birlikte kiraya veren ve kiracı birbirine karşı yasal olarak sorumlu sayılır. Ev sahibi kiracının kural ve sorumluluklara uymaması durumunda sözleşme bitmeden tahliyesini isteyebilir. Kiracı tahliye davası için bazı şartların oluşması lazım. 

KİRACI TAHLİYE DAVASI NEDİR? 
Kiracı tahliyesi iki şekilde oluyor. Biri bildirim şeklinde diğeri sie tahliye davası yoluyla. Kanun koyucu tahliye davası yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yolunu koşullar gerçekleştiğinde karaya verene tanıyor.

Bildirim yolu ile kira sözleşmesinin sona ermesi için sözleşmenin en az 10 yıllık olması gerekiyor. Bir diğer yol ise tahliye davası. Tahliye davasınu şöyle tanımlayabiliriz. Kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile sona erdirilmesine yönelik açılan bir davadır. 

Tahliye davası bir diğer adıyla “boşaltma davası” açılabilmesi için kanun koyucu 2 sebebe ayırmış. Bu sebeplerden bir kısmı kiraya verenden bir kısmı ise kiracıdan kaynaklanıyor. Peki bu sebepler neler?

KİRACI TAHLİYE DAVASI SEBEPLERİ
Kiraya verenden kaynaklanan sebepleri şöyle sıralayabiliriz; 
•    Kiraya verinin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası
•    Yeni malikin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası 
•    İmar ve inşa nedeni ile açılan ihtiyaç davası
Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise şöyle; 
•    Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye davası
•    Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeni ile açılan tahliye davası 
•    Kiracının kendi konutunun bulunmasına dayanan tahliye davası
Borçlar Kanunu’na göre;

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR? 
Kiracı tahliye davasının açılabilmesi için bazı kurallar var. Eğer kira sözleşmesi süreli ise tahliye davasın kira sözleşmesinin sona ermesi ile açılabilir. Kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması lazım. Eğer kira sözleşmesi süresizse fesih ve bildirim sürelerine göre sözleşmenin sona ereceği tarihi belirlemek gerekiyor. Bu tarihten itibaren 1 ay sonra tahliye davası açılabilir.

Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılıyor.

TAHLİYE DAVASINI KİM AÇAR? 
Tahliye davasının kiraya veren dışında kiraya veren olmayan malik ya da intifa hakkın sahibinin de açılabileceği Yargıtay tarafından kabul ediliyor. Kuru mülkiyet sahibi kiraya veren sıfatına sahip değilse ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açamaz. 
Eğer davaya konu taşınmaz paylı mülkiyetliyse bu durumda paydaşların çoğunluğu ile tahliye davası açılabilir. Ya da kiracı paylı ya da elbirliği mülkiyetten biri ise bu kişiye karşı dava açılamıyor. Ancak diğer payların yararlanmaya engel olması nedeni ile tazminat talep edilebilir. 

Diyelim ki kiraya veren yukarıda sıraladığımız nedenlerin biriyle kiracıya karşı tahliye davası açtı ve evi boşalttı. Bu durumda kiraya veren tahliye davası ile boşalttığı yeri 3 yıl kiraya veremez. Kiraya verecekse de çıkardığı kiracıya kiralayabilir. Eğer 3 yıldan önce kurallara uymayıp kiraya verirse eski kiracıya son kira yılından ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekiyor.

KİRACI TAHLİYE DAVASI HANGİ MAHKEMEYE AÇILIYOR? 
Kiracı tahliye davası Sulh Hukuk Mahkmesi’ nde açılıyor.


KİRACI TAHLİYE DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ

İCRA HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE


İCRA DOSYA NO: ……… İCRA MÜD. 2015/………. E.


DAVACI : …………………….(T.C Kimlik No: ………………………..)
VEKİLİ :………………………..

DAVALI : ………………………(T.C Kimlik No: ……………………………)

KONUSU : Davalı borçlunun ……………………………… adresindeki gayrimenkulden tahliyesi talebidir.


AÇIKLAMALAR

1- ……………… başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi gereği, ekli tabloda gösterildiği üzere ödenmesi gereken kira bedellerinin, vadesinde ve tam olarak ödenmemesi üzerine, ……………. İcra Müdürlüğü’nün 2015/………….. E. Sayılı dosyasından tahliye talepli olarak icra takibi başlatılmış, davalı / borçluya Örnek No: 13 ödeme emri .../.../2015 tarihinde tebliğ edilmiş ancak davalı borçlu, 30 günlük ödeme süresi içerisinde herhangi bir ödeme yapmadığı gibi, yasal süresi içinde icra dosyasına herhangi bir itirazda da bulunmamıştır.

2- Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle, davalı kiracının mecurdan tahliyesini talep etme zarureti hasıl olmuştur.


HUKUKİ NEDENLER: İİK Sair yasal mevzuat

DELİLLER :

1- ………….. İcra Müdürlüğü’nün 20...../…………… E. Sayılı dosyası
2- …………….. başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi
3- Sair her türlü yasal delil


NETİCE-İ TALEP: Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle;
1- Davalı borçlunun …………………. adresindeki mecurdan tahliyesine,
2- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla talep ederim. ../../2015



Davacı Vekili
Av








...............İCRA HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ’NE




DAVACI :..................

VEKİLLERİ :Av...............


DAVALI :M.................
ADRES :....................Mah.......................


KONU :Temerrüt nedeniyle tahliye talebi