Yılın ilk on bir ayında 560 bini ilk satış, 639 bini de ikinci el satış olmak üzere yaklaşık 1.2 milyon konut satıldı. Özellikle ekim ve kasım ayındaki artışların 130 bin ve 133 bin düzeyinde gerçekleşirken geçen yıla göre yüzde 25 artış kaydetmesi dikkat çekici bulunuyor.
Biz bu köşede dün yer alan yazımızda toplam satışlardan çok ilk satışların önemli olduğunu vurgulamış ve ilk satışlardaki artışın yine de konut stokunun büyümesini engelleyemediğine dikkat çekmiştik.
Bu görüşümüze temel oluşturan veri, belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesi kapsamındaki daire sayısı ile ilk satışlar arasındaki fark. Bu kıyaslamada ancak 2013 yılına kadar geri gidebiliyoruz. Çünkü 2013 öncesine ilişkin olarak tüm Türkiye’yi kapsayan konut satış istatistiklerine sahip değiliz. 2013’ten önceki konut satış istatistikleri il merkezleri kapsanarak tutuluyordu, söz konusu yıldan itibaren ise tüm Türkiye kapsanmaya başlandı.
Son dört yılda ne oldu?
2013 yılı başından bu yılın eylül ayı sonuna kadar olan yaklaşık dört yıllık dönemde belediyeler 2.7 milyon konut için yapı kullanma izin belgesi düzenlediler. Konutta bu dönemde gerçekleştirilen ilk satışların toplamı ise 2.1 milyon oldu. Yani satışa arz edilen konut sayısı ile satılan arasında 632 bin adetlik bir fark oluştu.
Daha önceki yıllardan hiç stok gelmiyor olsa bile dört yıla yaklaşan bu dönemde oluşan stok, işte bu düzeyde, 632 bin düzeyinde. Geçmişten gelen stoku bilmiyoruz ama en azından toplam stokun 1 milyonu geçtiğini söylemek herhalde yanlış olmaz.
İlk satışların yapı kullanma izni verilen konutlara oranı genel eğilim olarak artış gösteriyor, bu kuşku yok ki iyi bir gelişme. Söz konusu oran 2013 yılında yüzde 73 düzeyinde oluştuktan sonra 2014’te yüzde 70’e indi. İlk satış/ yapı kullanma izni verilen konut sayısı dengesi geçen yılın tümünde yüzde 82’ye, bu yılın ilk üç çeyreği toplamında ise yüzde 86’ya çıktı.
Bu kıyaslamayı yapıyoruz ama yapı kullanma izni verilen konutların mutlaka aynı dönemde satılması gibi bir durum da elbette söz konusu olamaz. Bir zaman kayması gerçeği de yaşanıyordur. Biz bu kıyaslamayı genel olarak bir fikir edinebilmek ve yıldan yıla olan eğilimi gözleyebilmek için yapıyoruz.
Satışın ne kadarı gerçek, ne kadarı köpük
Veriler konut satışının hızla artmakta olduğunu ortaya koyuyor, özellikle son iki ayda yüzde 25’i aşan artışlar dikkati çekiyor; ama piyasada bu rakamları inandırıcı bulana pek rastlanmıyor. Sektörün içinde yer alanlar bu rakamları dudak bükerek izliyor.
Ankara’nın tanınmış emlakçılarından Salim Taşçı ile konuştuk. Türkiye ekonomisindeki büyümeyi yıllardan beri “tuğla ekonomisi” olarak niteleyen ve bunun sağlıklı olmadığının altını çizen Taşçı, son dönemdeki konut satışı verilerini de hiç inandırıcı bulmadığını söyledi. Taşçı’nın çarpıcı saptamaları var:
“Konut yapımına girişen bir müteahhit, hem tamamlayacağı konutları satmakta zorlanacağını bildiği için, hem de inşaat sırasında finansman temininde zorluk yaşadığı için gidiyor örneğin çimento karşılığında daire satıyor. Yani barter sistemiyle takas yapılıyor. Diyelim müteahhit bu şekilde 20 konut sattı. Çimento şirketi ne yapacak bu konutları, kısa sürede elden çıkarıyor, yani satıyor. Bir anda istatistiklere 40 konut satışı kaydedilmiş oluyor. Ve bu çark birkaç kez dönüyor Bunun sonucunda da mükerrer satışlarla toplam satış artmış görünüyor.”
Salim Taşçı’nın dile getirdiği ilginç bir görüş daha var:
“Malum, ticari krediler konut kredilerine göre çok daha pahalı. Ticaret erbabı ticari kredi kullanmakta zorlanıyor. Ticari kredi yerine dolambaçlı yollardan konut kredisi kullanılıyor. Bunun için soyadı benzerliği olmamak kaydıyla, yani aileden biri olmamak kaydıyla güvenilen kişilere sahip olunan gayrimenkuller satılmış gösteriliyor. Gayrimenkulü sözüm ona alan kişi bu alım için konut kredisi kullanıyor ve o kredi aslında gayrimenkul sahibine kaynak olarak dönüyor.”
“Konut satışı artıyor” diye seviniyor, mutlu oluyor, sektörün içinde bulunduğu sıkıntıları aştığını düşünüyoruz. Ama sektör temsilcileri gerçek tablonun çok farklı olduğu görüşündeler ve satışın nasıl yüksek göründüğüne ilişkin çok çarpıcı görüşler dile getiriliyor.
Salim Taşçı bir gerçeğe daha işaret ediyor:
“Madem özellikle büyük projeler kapsamındaki konutlar yok satıyor, bu kadar reklama niye gerek duyuluyor? Niye gazetelerde sayfalar dolusu, televizyonlarda dakikalarca konut reklamı veriliyor? Satışı çok iyi giden bir ürünün, bu kadar reklam ihtiyacı olur mu?”
Dünya / Alaaddin Aktaş
YORUMLAR